Rahasia Menjadi Kay a Lewat Properti
By: James Sastrowijoyo
''Jangan pernah menunggu mempunyai uang dulu untuk membeli
rumah, Belilah rumah dan Tunggu sampai harga naik dan nikmati
uangnya"
Bila kita berbicara tetang berinvestasi di rumah pasti yang ada di benak
anda selalu terbayang 'Hnvestasi ini adalah investasi mahal dan hanya
untuk orang kaya saja yang mempunyai uang yang banyak baru bis a
berinvestasi di rumah sedangkan saya pegawai bisa tidak mungkin
untuk membeli rumah". Setelah membaca buku ini semoga mitos ini
akan menjadi kenangan untuk anda.
Saya telah menemukan cara bagaimana anda memulai investasi di rumah
dengan apapun posisi anda sekarang, saya tidak peduli dimana posisi
anda sekarang baik anda seorang pelajar, pegawai negeri maupun
penganguran sekalipun. Anda semua bisa berinvestasi di properti
kuncinya cuma satu membaca buku ini dan take action secepatnya.
Disini saya akan mengungkapkan rahasia bagaimana Berinvestasi di
Properti yang benar apapun posisi anda sekarang..
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com
Pages Of 33
Mengapa saya bisa mengatakan demikian??? Saya bukan orang yang
hanya memiliki teori saja tetapi, saya telah mempraktekkan ilmu ini dan
dengan mempraktekkan ilmu ini hidup saya berubah bagai bumi dan
langit dan saya bisa merasakan pensiun muda pensiun kaya di usia yang
cukup muda 25 tahun...
Transaksi saya yang pertama adalah membeli rumah dengan nilai 1,4
milyar, tetapi dalam transaksi ini saya menawar rumah idaman saya
dengan nilai 1 ,6 milyar mengapa saya tawar lebih karena saya menduga
rumah yang saya yang pertama bemilai 3,5 milyar. Dan benar saja ketika
di appraisal, bank mengeluarkan angka yang funtastis untuk rumah saya
yaitu 2,4 milyar.
Yang lebih dasyatnya lagi rumah saya memiliki arus kas senilai 40 juta
perbulan, sedangkan angsuran bank yang harus saya bayar senilai 35 juta
rupiah.... Wah sudah dapat duit lebih... saya dapat cash flow bulanan
lagi. Semenjak itu saya selalu ketagihan untuk membeli rumah dan
setiap saya membeli rumah, rekening tabungan saya semakin melesat
bagai mobil ferari.
Setelah berhasil dalam rumah, saya membuka seminar mengenai ilmu
saya dan temyata banyak sekali murid saya yang berhasil dengan
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com
Page4 Of 33
seminar saya. Saya telah mencetak investor-investor rumah bam di
Indonesia dan dasyatnya lagi mereka berinvestasi dengan hampir tanpa
modal sama sekali dan mereka dari kalangan pegawai, pengusaha,
sampai pengangguran. Anda ingin bergabung dengan mereka dengan
mengikuti seminar saya??? Dapatkan informasi seminar saya di
http://iamespropertvinvestor.com
Jika saya seorang pemuda yang berusia 25 tahun saja bisa menjalankan
investasi di properti mengapa anda tidak bisa???? bukan hanya itu saja
saya juga telah mengajarkan ilmu saya kepada murid-murid saya dan
rata-rata mereka berhasil dengan waktu tercepat 3 bulan. Jika saya dan
murid-murid saya bisa, andapun pasti bisa jika anda ada kemauan dan
action.
Semoga buku ini dapat membantu anda dalam meraih kebebasan
Finansial Anda
Salam Dasyat
http:/i amespropertvinvestor.com
http:/modalusahaku.com
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com
Pages Of 33
Properti Apa yang anda cari ????
Jika anda sekarang membaca Koran, pasti anda akan menemukan ratusan
iklan rumah yang di jual. Lalu apakah anda akan membeli semua yang
diiklan tersebut??? Jawabannya tidak semua rumah yang dijual itu
menguntungkan untuk anda, lalu rumah apa yang akan anda cari???.
Property yang anda cari adalah rumah yang harganya dibawah harga
pasar dan memiliki cash flow yang bisa menutupi angsuran bank
(optimal). Mengapa harus rumah yang memiliki cash flow??? Karena
untuk mendapatkan rumah gratis anda harus menggunakan faktor
pengungkit yaitu Bank sebagai alat Bantu anda untuk mendapatkan
Rumah Gratis.
Dengan menggunakan bank maka anda tidak harus membayar sekaligus
seluruh harga yang ditawarkan penjual kepada anda, sehingga anda bisa
membeli rumah walaupun anda tidak memiliki uang sebanyak nilai
rumah yang ditawarkan, tetapi konsekuensinya anda memiliki kewajiban
untuk membayar angsuran tiap bulan ke bank untuk menggangsur
sisanya. Tetapi jangan khawatir dengan hutang anda, jika Properti anda
dalam keadaan tersewa maka tiap bulannya yang membayar angsuran ke
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com
Page6 Of 33
bank adalah hasil dari sewa sehingga jalan anda untuk mendapatkan
rumah gratis akan terwujud dengan mudahnya.
Wah kalau begitu dari ratusan bahkan ribuan iklan baris yang tercantum
mungkin hanya sedikit sekali yang masuk kriteria ini. Jawabannya ya
memang hanya sedikit yang masuk dalam kriteria ini tetapi tenang saja
anda hanya membutuhkan satu rumah saja yang akan merubah hidup
anda bagai bumi dan langit.
Untuk mendapatkan rumah yang memiUki arus kas maka anda harus
mencari rumah yang sudah ada penyewanya dan sudah berjalan. Wah...
semakin asyik membaca buku ini bukan?? Anda pasti sudah tidak sabar
untuk mengetahui rumah apa saja yang masuk dalam daftar pencarian
anda nantinya. Saya kasih bocorannya.... Yang pertama adalah :
1. Rumah Sewaan.(terutama sewaan asing)
2. Apartmen.(terutama yang sudah ada penyewanya)
3. Kos-kosan.
4. Gedung Komersial
5. Rumah yang ada bisnisnya
Jika membaca tulisan di atas, pasti dalam benak anda tersirat bagaimana
mungkin mendapatkan rumah sewaan dengan penghasilan dapat
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com
Page7 Of 33
menutupi angsuran bank rata-rata harga sewa rumah hanya 5% dari
harga pasar/tahun sedangkan suku bunga pinjaman bank sekarang diatas
10% ?????
Memang rata-rata sewa Properti di Indonesia 5% tetapi tenang ini adalah
angka rata-rata jika anda ingat pelajaran matematika ketika anda sekolah
di SMP dahulu dalam rata-rata ada nilai tertinggi dan terendah oke
rata-rata sewa rumah di Indonesia sekitar 5% nah 5% ini temyata tidak
semuanya 5% pasti ada yang 15%, 10%, 5% atau bahkan ada yang
dibawah 5%. Nah dengan terbukanya angka-angka tersebut di atas kita
bisa tahu ternyata ada yang nilainya di atas rata-rata dan yang anda
butuhkan adalah kata ADA selanjutnya anda tinggal FOKUS mencari
rumah yang nilai sewanya diatas rata-rata dan diatas bunga bank yang
berlaku sekarang dengan anda fokus untuk mencari rumah yang nilai
sewanya diatas rata-rata bunga bank saya yakin anda akan lebih cepat
menemukan rumah idaman anda.
Untuk mencari rumah dengan kriteria di atas saya berikan jurus untuk
pencarian rumah gunakan teknik 100-10-3-1 dalam mencari dan
menyaring rumah idaman saya.Apa arti dari 100-10-3-1 ???? yang
dimaksud 100-10-3-1 adalah dari 100 rumah yang anda cari 10 rumah
yang anda lihat, 3 rumah yang anda tawar dan 1 rumah yang anda beli.
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com
Pages Of 33
Tahapan ini hams anda jalankan karena dengan melakukan ini anda
akan menjadi peka dengan harga karena dengan menjalankan teknik
100-10-3-1 dalam mencari rumah anda memiliki banyak pilihan dan
akan lebih menjauhkan kita dari membeli rumah dikarenakan factor
emosional. Selain itu dengan menjalankan metode ini pengalaman anda
akan bertambah banyak dan lebih hati-hati dalam mengambil keputusan
untuk membeli rumah.
(TIPS UNTUK MENCARI PROPERTI HARGA SEWA DI ATAS
RATA-RATA : Cari rumah yang harganya jauh di bawah harga
pasar misalnya anda mendapatkan rumah Vi dari harga pasar maka
apa yang terjadi dengan harga sewanya??? Anda bisa memasang tarif
sewa minimal 10%/tahun sesuai harga sewa rata-rata, Cari penyewa
Asing karena mereka bisa membayar lebih dari penyewa lokal, buat
sekat-sekat kecil / kos2an nilai sewa kos lebih besar dari sewa biasa)
Perhatikan juga faktor lokasi juga sangat penting usahakan cari lokasi
yang pertumbuhannya diatas 15% pertahun saya sudah buktikan lokasi
dengan pertubuhan diatas biasanya bagus. Bagaimana anda
mengetahuinya???? Ketika ingin membeli rumah lihat NJOP 3 tahun
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com
Page9 Of 33
terakhir dan lihat kira-kira berapa persen pertumbuhan harganya. Contoh
NJOP2001: 100jutaTahun2002 : 120jt tahunke 2003: 135jt
Pertumbuhan rumusnya :
rNJ0PTh2-NJ0PThn = Perumbuhan
NJOP Thl
*Buka tools rumah worksheet
1 PERTUMBUHAN PROPERTY ■JM^MJIIlISM
PERTUMBUHAN
Rat a- rat a
Harga NJOP tahiin pertama
Rp100,000,000
Pertumbuhan 1
20.00%
Harga NJOP tahun kedua
Rp120,000,000
16.2500%
Pertumbuhan 2
12.50%
Harga NJOP tahun ketiga
Rp135,000,000
1 1 1
TEKNIK MEMULAI MENCARI RUMAH GRATIS
Oke setelah anda tahu rumah apa yang anda cari dan teknik untuk
mencari rumah kita akan memulai pencarian Properti gratis anda
bagaimana langkah untuk mencari rumah gratis:
1 . Tentukan berapa kemampun finansial anda
2. Cari iklan Rumah di Jual
3. Saring informasi yang anda peroleh
4. Masukkan informasi yang ada ke dalam list rumah anda
5. Kunjungi rumah
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com
PagelOOf 33
1. Menentukan Kemampuan Finansial Anda
Sebelum mencari rumah ada baiknya anda menentukan kemampuan
financial anda terlebih dahulu karena investasi rumah yang saya ajarkan
selalu berhubungan dengan bank dan jika anda berhubungan dengan
bank anda hams mengetahui berapa kira-kira plafon kredit anda dengan
mengetahui berapa platfon kredit anda akan tahu berapa kira-kira nilai
maksimum rumah yang anda cari.
Bagaimana menghitung platfon kredit anda??? bank memberikan
pinjaman berdasarkan berapa penghasilan anda tiap bualannya, dari
penghasilan anda dikalikan 0,28 nah hasilnya adalah besar angsuran
maksimum yang bisa dikeluarkan bank. Ini adalah asumsi yang pertama
{anda tidak memiliki pijamanjangka panjang lainnya)
Asumsi kedua jika anda memiliki pinjaman jangka panjang. Jika anda
memiliki pinjaman jangka panjang lainnya seperti angsuran rumah,
mobil dll yang masih berjalan, maka angka pengalinya jadi 0,36 nah
hasilnya dikurangi berapa besar angsuran kewajiban yang berjalan.jadi
nilai maksimal angsuran.
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com
Page11 Of 33
3
Pendapatan
Pendapotan/bin
Pendapotan/tti
4
5
6
7
8
9
GAJI
**10% Kredit Rek koran Usaha
PendapatanSewa
Pendapatan Investasi
Pendapatan Lain-lain
Total income
Rp7,00a000
Rp84,000,000
Rp250,000
Rp3,000,000
Rp7,25a000
Rp87,000,000
10
11
Long-Term Debts
Monttily Debt
Annual Debt
12
13
14
15
16
Kredit mobil
Pembayaran kartu kredit
Hutang Iain-Iain
Hutang Iain-Iain
Total Hutang
Rpl ,200,000
Rpl 4,400,000
Rpl ,200,000
Rpl 4,400,000
17
x0.28 =
/12 =
x0.36 =
/12 =
Kualllikasi Pertama
RpS7,000,000
Rp24,360,000
Rp2.D3D.DD0
Kuallfika$i kedua
RpS7,000,000
Rp31, 320,000
Rp2,61 0,000
Rpl41D.DDD
Dari kedua hitungan diatas biasanya bank mengambil mana yang lebih
kecil apakah asumsi yang pertama atau yang kedua yang akhimya
dijadikan dasar nilai maksimal dari pinjaman.
cara dapat rumah gratis di RumahGratls.com
Page12 0f 33
ASUMSINILAI INCOME
TOTAL DEBT RATIO
BESARNYA ANGSURAN KPR ANDATIAP BULAN MAX
0.2S
0.36
Rp 1.4 10.000
Dari besamya angsuran anda bisa tahu berapa kira-kira platfon anda
Qiasil planfon berfariatif tergantung dari tingkat suku bunga pinjaman
dan lama pinjaman)
Besar angsuron Tiap Bulan
Biaya Iain-Iain
Annual interest rate (e.g., 7.125)
Duration of loan (in years)
Monthly principal + interest payment
Maximum loan amount
Rp 1.410.000
1
,0
20
Rp 1.4 10.000
Rp 146. 110.7 12
^anda bisa melihat tools ini di tools hutang
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com
Page13 0f 33
Jika anda ingin mendapatkan tools cara perhitungan hutang yang saya
tampilkan di atas serta mendalami teknik berhutang, cara mendapatkan
modal usaha dan mendapatkan pinjaman dengan mudah anda bisa
mengunjungi modalusahaku.com .Disana dijelaskan bagaimana anda
mendapatkan pinjaman dari bank dan bagaimana anda mengelola hutang
baik hutang jangka pendek, panjang dan menengah.
2. Mencari Iklan Rumah di Jual
Setelah anda mengetahui berapa kemampuan financial anda sekarang
tugas anda berikutnya adalah mencari rumah idaman anda.
Buka koran lokal (Koran daerah) dan cari bagian iklan baris yang
menjual rumah setelah anda melihat-lihat iklan baris dalam Koran
fokuskan anda mencari rumah-rumah yang mempunyai penghasilan atau
arus kas dan harga rumahnya juga di bawah pasar adapun kata-kata
kunci yang biasanya memberikan indikasi bahwa rumah itu murah dan
memiliki arus kas :
Di jual Rumah BU
Tampa perantara
Dijual setara NJOP
Harus laku bulan ini
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com
Page14 0f 33
Rumah kos di jual
Rumah dalam keadaan tersewa
Fokuskanlah pencarian anda terhadap iklan-iklan yang seperti di atas
karena anda hams manyaring informasi yang ada di Koran menjadi data
yang dapat membantu anda untuk mendapatkan rumah idaman anda.
Cara kedua buka search engine http://vahoo.com atau
http://Google.com di internet dan masukkanlah kata-kata kunci diatas di
tambah daerah yang anda inginkan setelah itu anda maka secara instant
anda akan mendapatkan data-data rumah yang dijual.
Cara ke tiga hubungi agen rumah di sekitar anda dan anda minta Hst
rumah rumah yang harganya di bawah harga pasar dan memiUki arus kas
dan anda bilang juga bahwa arus kasnya lebih besar dari angsuran bank.
Cara ke Empat anda juga bisa menyebarkan kabar kepada teman-teman
anda bahwa anda sedang mencari rumah yang memiliki arus kas pasti
dengan cepat anda akan mendapatkan tawaran.Karena pada dasamya
orang ingin cari komisi dari anda.
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com
Page15 0f 33
Cara kelima sebarkan kabar bahwa anda mencari dan membutuhkan
informasi mengenai rumah sewaan yang dijual kepada para pedagang
sekitar atau penduduk sekitar daerah incaran anda dengn membagikan
kartu nama anda seorang property Investor.
3. SARING INFORMASI YANG ANDA PEROLEH
Setelah anda mendapatkan data-data mengenai rumah sewaan yang ada
saatnya anda menyaring data-data yang sudah ada bagaimana cara
meny aringny a? ? ? ?
Pertama anda harus saring adalah arus kas dari rumah apakah arus kas
dari rumah dapat menutupi angsuran bulanan yang harus anda bayar tiap
bulannya.
Untuk penyaringan pertama data-data yang harus dimasukkan adalah
kash flow bulanan pemasukan dari rumah yang anda maubeli dan
pengeluaran-pengeluaran (jadi cash flow bersih). Nah cash flow bersih
itu di bandingkan dengan pengeluaran angsuran bank tiap bulannya. dari
Sana dapat anda lihat hasilnya apakah dapat menghasilkan kash flow
positif atau negatif, jika hasilnya positif lanjutkan ketahap selanjutnya
jik negatif banyak lupakan dan cari lagi yang baru.
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com
Page16 0f 33
PENDAFATAN BERSIH PROPERTY PER BULAN KAS FLOW POSITIF ATAU NEGATIE
Kcisflowsewfl
Pendapatan Lain selain sewa
Bioya Pegawai
Biaya maintenance
Biaya listrik, air, felp
TOTAL PENDAPATAN BERSIH
RpZOOO^OOO
Rt5500,000
Rt5500,000
Rpl ,000,000
Rtj600,000
Rp4DD,DDD
Harga Properti
RplDD^DDD^DOO
Annual interest rate
10.00%
amapinjaman (tahun)
20
Besar angsuran / bin
Rp 9mn
ATAN BERSIH
Rp400,000
Besar angsuran
Rp965,022
ilif/negaW
[RpS6S,022]
Tahap penyaringan pertama sudah anda lakukan tetapi ingat anda hams
disiplin dalam mengisi data-data yang di perlukan. Dan tentukan juga
berapa lama anda meminjam dan berapa persen bunga yang efektif yang
berlaku sekarang.
Dari hasil penghitungan anda kumpulkan rumah yang memiliki arus kas
positif dari perhitungan awal jika hasil perhitungan anda hasilnya
negative tetapi jaraknya tidak terlalu jauh maka ada dua factor yang
dapat meningkatkan arus kas rumah anda.
cara dapat rumaLi gratis di RumahGratis.com
Page17 0f 33
Pertama tawar rumah idaman anda sehingga hasil yang dihasilkan, atau
arus kasnya menjadi positif
Kedua anda datangi rumahnya apakah bisa di tingkatkan pendapatan dari
sewa dengan menambah nilai tambah seperti di tambah AC, Internet dll.
Jika kedua hal tersebut masih tidak bisa juga maka anda tinggalkan saja
rumah tersebut tetapi tetap pantau harga rumahnya biasanya jika
kelaman rumah tidak laku-laku harganya bisa turun.
Dalam proses penyaringan ini ada beberapa rumah yang hams anda
hindari untuk di beli walupun mereka memihki arus kas adapun rumah
yang harus di hindari adalah.
Properti yang masih berupa gambar
Jangan pemah tergiur oleh gambar yang di tawarkan oleh developer
yang banyak ditawarkan di pameran-pameran ada beberapa alasan saya
mengatakan anda harus menghindari rumah ini pertama banyak orang
tertipu oleh gambar indah yang ditawarkan dimana di gambar sangat
bagus tetapi realisasinya terkadang jauh dari perkiraan bahkan ada
beberapa kasus rumahnya tidak bisa di bangun dikarenakan kekurangan
dana atau kesalahan hitung dari developer sedangkan jika anda membeli
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com
Page18 0f 33
dengan cara cash sudah pasti uang anda akan hangus sedangkan jika
anda membeli dengan cara kredit maka tiap bulannya anda hams
membayar tagihan bank untuk sesuatu yang tidak pemah ada apakah
investasi seperti ini yang anda inginkan????.
Saya sarankan bila anda tetap ingin membeli rumah yang masih berupa
gambar anda harus melihat 2 faktor yaitu kredibihtas developer dan
liquiditas rumah. Kredibihtas developer adalah tingkat pengalaman dari
developer apakah developer itu berpengalaman atau tidak sebagai
contoh: summarecon, ciputra dan sinar mas adalah developer yang
cukup tinggi kredibilitasnya. Liquiditas rumah adalah seberapa cepat
rumah ini dapat terjual semakin cepat semakin baik dengan rumah makin
liquid maka hargapun akan terns naik bagaimana anda tahu bahwa
rumah ini liquditasnya bagus caranya mudah yaitu dengan seberapa
cepat produk yang ditawarkan pengembang laku semakin cepat semakin
liquid rumah anda.
Tetapi untuk mendapatkan Rumah gratis sangat sulit sekali jika anda
memulainya dari membeli dari gambar atau sebelum launcing karena
anda di wajibkan untuk membayar DP ke devloper. Kecuali anda
memiliki akses menjadi privat investor atau mendapatkan penawaran
khusus dari developer biasanya jika anda seorang privat investor minta
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com
Page19 0f 33
agar developer memberikan penawaran beli rumah dapat uang hal ini
pemah dijalani oleh salah satu teman saya beliau membeli rumah yang
masih berupa gambar tetapi bukannya mengeluarkan DP malah beliau
mendapatkan uang dengan membeli rumah.jika ingin tahu detail
ceritanya ikuti workshop saya di http://iamespropertvinvestor.com
Properti yang Tanpa surat-surat
Saya tidak menyarankan anda untuk membel rumah tanpa adanya
surat-surat lengkap adapun surat-surat yang harus anda perhatikan
adalah:
1. Sertifikat kepemilikan (SHM Sertifikat Hak Milik , SHGB
Sertifikat Hak Guna Bangun) jangan pemah membeli rumah
dengan status Girik karena bank biasanya tidak mau menerima,
memang harga rumahnya pasti jauh lebih murah tetapi anda tidak
bisa mengungkitnya.
2. Surat Izin Membangun atau 1MB surat ini juga sangat penting
karena dalam surat ini tertera rencana pemerintah terhadap rumah
anda berapa luas tanah yang akan digusur Karena pelebaran jalan
berapa lantai izin yang diberikan untuk daerah itu dan info lain
yang sangat penting yang berkaitan dengan rumah tersebut dan
bank tidak mau mencairkan dananya bila tidak ada surat ini.
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com
Page20 Of 33
3. Surat PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) semua rumah pasti ada
suratini tetapi yang hams di perhatikan apakah penjual sudah
membayar pajaknya??? Kepada siapa beban pajak temtang akan di
berikan???
Properti yang tidak bisa dilewati Mobil, dekat tegangan tinggi,
dekat rel kereta, dekat mesjid, Properti yang sering kena bencana
seperti banjir gempa dll
Semua rumah yang saya sebutkan di atas memang masih bisa di beli
tetapi bila di beli biasanya susah sekali di jual dan harga pasarnya sangat
lambat sekali tumbuhnya. Dan dari sisi bank mereka biasanya
menghindari rumah diatas dengan alasan masalah liquidasi atau mereka
menggap bahwa jika terjadi kredit macet rumah ini akan sulit sekali
untuk dijualnya kembali Kalaupun di terima bisanya pihak bank hanya
mencairkan sedikit sekali karena pihak bank tidak mau mengambil
resiko terlalu besar dengan menjadikan rumah ini sebagai jaminan jika
bank menolak maka saya anjurkan anda juga harus menghindari rumah
ini
Properti yang masih berupa Tanah
Banyak orang berpendapat bahwa jika anda ada uang investasikan di
tanah karena harga tanah tiap tahunnya akan selalu naik dan investasi di
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com
Page21 Of 33
tanah pasti untung. Saya tidak mengatakan pemyataan di atas itu salah
tetapi saya tidak setuju dengan pemyataan tersebut mengapa
demikian???? Karena investasi ini adalah investasi orang awam dan
bukan mempakan investasi yang cerdas, Saya akan jelaskan mengapa
investasi di tanah bukan pilihan yang baik karena investasi di tanah
memiliki beberapa kelemahan.
Investasi di tanah adalah investasi yang mahal karena jika anda
berinvestasi di tanah anda tidak akan bisa menggunakan bank sebagai
pengungkit anda hams membayar cash keras atau tunai untuk investasi
di tanah.
Cari penjual yang Termotivasi
Dalam menyaring mmah ada hal penting lain yang hams anda perhatikan
yaitu motivasi penjual dengan mengetahui motivasi dari penjual anda
bisa tahu apakah tawaran yang anda adapatkan merupakan hot deal atau
bukan. Saya sarankan agar anda menghindari penjual yang menjual
mmahnya dengan motivasi ingin untung atau penjual yang memang
biasa melakukan jual beli rumah karena biasanya mmah yang seperti itu
harganya sudah sangat mahal.
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com
Page22 Of 33
Untuk mendapatkan harga yang bagus rumah investor hams
memperhatikan motivasi penjual apakah penjual sangat termotivasi
untuk menjual atau tidak. Mengapa motifasi sangat penting???? Dengan
mengetahui motivasi penjual anda bisa tahu apakah penjual ini sangat
terburu-buru untuk menjual rumahnya atau tidak, semakin tinggi
motivasinya semakin bagus harga yang akan anda dapatkan.Saya
sarankan carilah penjual yang sangat termotivasi untuk menjual
rumahnya sehingga harga yang di tawarkan menjadi sangat emosional (
Penjual akan melakukan apa saja asal rumahnya laku )
Saya berikan beberapa kasus motivasi yang baik seperti rumah dari
pasangan yang baru bercerai baru di tinggal meninggal suami,
pembagian warisan, ingin bebas dari hutang, pengusaha yang mengincar
proyek baru, ingin pindah keluar kota, ingin pensiun, ingin sekolahkan
anaknya dll. Motivasi yang saya contohkan tersebut dapat membuat
seseorang menjadi tidak perduli terhadap nilai rumahnya.
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com
Page23 Of 33
Komponen Harga apa saja yang harus diketahui oleh para Investor
Properti ????
Investor Properti paling tidak harus tahu 3 harga yang berlaku di pasar
sebelum membeli rumah karena tiga harga ini adalah indikator penyaring
bahwa harga rumah yang akan anda beli itu benar-benar murah:
1. Harga Pasar: Harga yang berlaku di pasaran biasanya pembentuk
harga ini adalah faktor emosi karena pemicunya terkadang hanya
membuat anda suka secara emosional bukan rasional. Contoh:
sebuah rumah di tawarkan seharga 1 milyar dikamakan rumah itu
di disain oleh desainer ternama dan bekas ditinggal oleh artis
padahal luas tanah dan bangunannya sangat kecil tetapi hanya
memiliki nilai historis saja.
2. Harga Replacement Cost : Harga yang anda dapatkan jika anda
membayangkan bahwa mambeli tanah dan bangunan secara
terpisah berapa kira-kira biaya yang dikeluarkan untuk membeli
tanah dan membangun bangunan contoh: ada rumah yang dijual
400 juta dengan luas tanah 200 meter bangunan 150 meter persegi.
Anggap harga tanah 200 meter persegi 1 juta/meter bangunan 1 ,5
juta permeter jadi harga replacementnya : (200X ljt)+(150Xl,5jt)=
425 juta
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com
Page24 Of 33
Inilai replacement cost
NILAI
LUAS
TOTAL
Nilai Tanah Menurut Pasar
Rp1 ,000,000
200
Rp200,000,000
Nilai Bangunan Menurut Umur
Rp1 ,500,000
150
Rp225,000,000
NILAI REPLACEMENT COST
Rp425,000,000
* Replacement cost besarnya biaya jika kita membeli tanah dan membangunnya secara terpisah
biasanya saya memasukkan nilai bangunan Rp 1 ,5jutaAneter
3. Harga Liquidasi : Nilai Liquidasi yang akan di cairkan oleh bank
biasanya nilai liquidasi antara 80%-85% dari nilai Replacement
Cost atau 1,5 X NJOP (biasanya saya akan membeli rumah yang
harganya dibawah atau sama dengan nilai liquidasi).
REPLACEMENT COST
NILAI NJOP
BESARNYA NILAI LIQUIDASI MAX
HARGA PROPERTY
CASH BACK / ( TAHBAH DP )
0.80
1.50
Rp67.5DD.DDD
Rp 100.000.000
Rp32,500,0G0
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com
Page25 Of 33
Cara menawar rumah
Jangan pemah mengajukan harga di hari pertama anda melihat rumah,
mengapa karena ketika pertama kali anda melihat rumah dan temyata
bentuk rumahnya sangat bagus maka biasanya yang bekerja adalah
emosi anda untuk memiliki rumah tersebut sehingga terkadang anda
menggap harga yang ditawarkan sangat murah dan ingin segara untuk
membeli rumah yang dirtawarkan sehingga anda tidak mendapatkan
harga bagus.
Saran saya ambil nafas dahulu 1 minggu cari informasi mengenai harga
pasar tanah rumah yang akan anda beli dengan cara menaykan kepada
agen rumah mengenai pilihan lain selain rumah yang anda taksir, anda
juga bisa dengan cara mencari pembanding atau tanah yang dijual
diseandar rumah yang anda taksirJika anda tidak ada waktu untuk
melakukn itu semua anda bisa menyewa appraisal independent untuk
menilai rumah yang anda taksir dan meminta mereka untuk memberikan
berapa nilai wajar dari rumah dan berapa nilai liqudasi yang akan di
kelurkan bank biasaya informasi yang mereka berikan lebih akurat
dibandingkan dengan anda melakukan sendiri tetapi anda harus merogoh
kocek anda ( kisaran biayanya appraisal independen jika anda lewat
jalan depan biasanya Rp 1 jt s/d 1,5 jt tetapi anda bisa lewat belakang
dengan membajak atau merekrut pegawai appraisal independent yang
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com
Page26 Of 33
biasa dipakai bank dengan anda menawarkan kerja freeland untuk
appasial rumah.biasanya saya dikenakan harga antara Rp. 200.000 s/d
Rp.300.000)
Berhutanglah Dengan Bank sebagai Pengungkit
Banyak orang yang yang takut untuk berhutang dengan bank dan mereka
hanya dating ke bank hanya untuk menabung saja padahal hidup matinya
bank bukan dari berapa banyak anda menabung tetapi berapa banyak
anda berhutang.
Saya berikan gambaran mengapa anda hams membeh rumah dengan
berhutang atau dengan KPR di banding anda membeli dengan kas keras:
1. Pertumbuhan harga rumah lebih cepat dari bunga bank dan
pertumbuhan rumah mengikuti pertumbuhan bunga berbunga
bukan bunga tetap.
2. Anda memimiUki penguasaan penuh atas rumah walaupun anda
belum membayar rumah itu secara full ( tidak ada plang yang
menunjukkan bahwa rumah anda masih hutang)
3. Tingkat investasi yang rendah sehingga anda bisa balik modal
dengan cepat contoh jika anda membeli rumah dengan memberikan
DP 10% kepada bank dan pertumbuhan rumah anda 15% /tahun
dan rumah anda adalah rumah sewaan apa yang terjadi tahun depan
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com
Page27 Of 33
ketika rumah anda naik 15% maka keuntungan anda mejadi 50%.
15% pertumbuhan - 10% modal DP ke bank = 5 % dari harga
rumah keuntungan yang anda dapat dalam 1 tahun setara dengan
50% modal anda DP tahun lalu.Coba di bandingkan jika anda
membeli secara cash keuntungan anda hanya 15% jadi lebih baik
mana berhutanga atau cash???
4. Dengan berhutang di bank anda tidak perlu was-was rumah yang
anda beli bermasalah karena biasanya pihak bank sudah memeriksa
keaslian dokumen-dokumen rumah yang anda beli dan semua itu
gratis.
5. Dengan berhutang di bank melaui KPR anda akan dilindungi oleh
asuransi baik asuransi terhadap rumah maupun asuransi jiwa anda
sehingga jika terjadi sesuatu terhadap anda dan rumah anda maka
pihak asuransi yang akan melunasi hutangnya.
6. Mekanisme pembayaran KPR yang di berikan bank untuk
pembelian rumah adalah yang terlama dan tingkat suku bunga yang
terendah di banding pinjaman lainnya.
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com
Page28 Of 33
Teknik Berutang di Bank Bagi para Properti Investor
Ternyata berhutang di bank juga ada tekniknya banyak orang yang salah
dalam meminjam uang di bank adapun tips-tips yang ampuh dalam
meminjam uang ke bank:
1. Jangan hanya tergantung dari 1 bank saja masukkan aplikasi anda
ke banyak bank karena dengan demikian posisi tawar anda akan
lebih besar. Banyak orang yang meminjam uang uang di bank
hanya datang di satu bank saja sehingga ketika bank yang mereka
datangi menolak mereka menggap bahwa mereka tidak bisa
pinjam uang di bank. Selain itu jika hanya mengandalkan satu
bank saja anda tidak akan memiliki pembanding bank mana yang
memberikan pinjaman lebih besar selisih 3% s/d 5% dirumah itu
sangatlah besar.
2. Berhutanglah dengan jangka waktu yang paling lama semakin
lama pinjaman anda semakin rendah resiko anda dan semakin
besar keuntungan anda. Rata-Rata orang yang meminjam uang di
bank dalam meminjam dalam jangka waktu pendek dengan alasan
takut berhutang. Saya akan berikan ilustrasi jika anda meminjam
uang di bank dengan komponen KPR misalnya pinjaman untuk
20th dengan tingkat suku bunga pinjaman KPR 10%/tahun maka
anda akan menggasur hanya 1%/ bulan maka berapa% yang akan
anda bayarkan kepada bank dalam jangka waktu 20th hanya 240%
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com
Page29 Of 33
atau 2,4X dari harga sekarang coba anda bayangkan berapa harga
rumah anda pada akhir masa kontrak itu jika anda asumsikan
pertumbuhan rumah di tepat anda beli 15%/tahun menurut
hitungan bunga berbunga maka rumah anda dalam 20 tahun
menjadi (1+0,15)=16,36X lipat sedangkan anda hanya membayar
2,4X jadi keuntungan anda hamper 14X lipat dalam 20 tahun
Wow keuntungan yang luar biasa.
3. Ketahui berapa nilai kredit anda???? Hal ini sudah saya bahas di
atas tetapi saya ulang kembali agar anda ingat. Bank mencairkan
dana sesuai kemampuan anda standartnya angsurannya hams 1/3
dari gaji atau penghasilan anda.bila anda memiliki gaji 10 juta
maka pinjaman yang bisa dikeluarkan oleh bank hanya yang
angsurannya Cuma 3 juta. Wah pasti dalam benak anda kecil
sekali donk memang kecil Cuma nilai ini tidak baku tergantung
dari kemampuan anda meyakinkan pihak bank bisanya mereka
bisa mencairkan maksimum Vi darigaji anda. Jadi pilihlah rumah
yang sesuai dengan kemampuan anda dan penilaian bank.
Senjata Rahasia Anda
Inilah senjata Rahasia untuk mendapatkan rumah Gratis yaitu dengan
anda menggembungkan harga rumah anda mengapa anda harus
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com
PageSO Of 33
menggembungkan harga rumah????? Bank pada dasamya
mengharapkan agar anda memberikan DP sebesar 20- 30% dari harga
rumah. Bagaimana agar anda tidak mengeluarkan uang sama sekaH
dalam membeh rumah ini caranya mudah anda tinggal meningkatkan
saja harga beli anda kepada bank dan anda sebesar 20-30%, bahkan anda
bisa mendapatkan uang dengan membeh rumah dengan teknik ini, yang
dibutuhkan untuk menjalankan teknik ini adalah keyakinan dan
keberanian.
Saya ambilkan contoh misalnya anda mendapatkan rumah dengan harga
Rp 100,000,000,- dan anda yakin bahwa harga replacement rumah yang
anda taksir Rp 200,000,000,- maka anda jangan bilang anda membeli
dengan harga lOOjt anda bilang bahwa rumah yang anda tksir senilai
200jt dan anda meminta pinjaman sebesar 160 juta.
Jika penilaian bank terhadap anda (kemampuan anda berhutang) dan
penilaian terhadap rumahnya ketemu kemungkinan bank dapat
mengabulkan permintaan anda dengan memberikan pinjaman sebesar
160 juta dengan demikian anda membeli rumah tetapi mendapatkan uang
hebat bukan.
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com
Page31 Of 33
Tetapi hati-hati dalam menjalankan teknik ini jangan sampai anda tidak
bisa bayar bulanan ke bank jika hal itu terjadi maka anda akan di
blacklist oleh BI.
Untuk menguasai bagaimana teknik berhutang saya sarankan agar anda
membaca ebook modalusahaku karena disana dijelaskan bagaimana
teknik agar anda dap at berhutang dengan maksimal.
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com
Page32 Of 33
KESIMPULAN
Untuk mendapatkan Rumah Gratis hal pertama yang harus anda lakukan
adalah anda harus menilai terlebih dahulu berapa kemampuan anda
menurut bank, berapa besar kredit yang bisa bank berikan untuk
penghasilan yang anda miliki sekarang. Untuk mengetahui berapa nilai
kredit anda bisa mengunjungi modalusahaku.com
Setelah mengetahui berapa nilai kedit anda langkah kedua anda
mencari rumah yang harganya di bawah harga pasar dan memiliki kas
flow atau ada pemasukannya dengan teknik 100-1 0-3 -l.Mengapa harga
rumahnya harus dibawah pasar dan memiliki arus kas. Hal ini dilakukan
untuk mensiasati besamya DP yang harus di bayarkan kepada bank dan
angsuran bulanan yang harus di bayarkan kepada bank.
Langkah ketiga setelah mendapatkan rumah idaman langkah selanjutnya
anda hubungi bank dan meminjam pinjaman rumah berupa KPR kepada
bank dengan jangka waktu yang selama2nya dan anda mark up harga
rumahnya sehingga anda tidak perlu lagi memberikan DP kepada bank.
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com
Page33 Of 33
PENUTUP
Selamat anda telah membaca rahasia bagaimana untuk mendapatkan
rumah gratis jalan anda sudah terbuka lebar disana tinggal bagaimana
anda untuk mengabil action untuk mempraktekkan ilmu ini
Pesan saya mulailah dari sekarang jangan tunda lagi jika anda menunda
sekamg maka kesempatan anda akan di ambil alih oleh orang lain yang
terlebih dahulu take action
Agar anda karena dengan jalan ini anda dapat memperoleh kebebasan
finansial dengan cepat
Salam Dahsyat
PS: Jika ingin mempelajari beli rumah gratis lanjutan isi aplikasi di:
littp:/iamespropertvinvestor.com
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com
Page34 Of 33
cara dapat rumah gratis di RumahGratis.com